En tilstandsrapport er en vigtig bestanddel, når man skal købe eller sælge en bolig, men de færreste er klar over, hvad en sådan dækker. Der findes mange tvivlspørgsmål omkring en tilstandsrapport – pris, gyldighed, indhold mv. I denne artikel kan du få svarene og blive klogere på, hvordan du forstår den.

En tilstandsrapport er en rapport over boligens tilstand, som en professionel byggesagkyndig udfærdiger i forbindelse med salg. Rapporten vil både kunne gavne sælger og køber, da begge parter vil vide, hvilken forfatning boligen er i.

Hvad er en tilstandsrapport?

Når man skal sælge sin bolig, kan man hyre en byggesagkyndig til at evaluere husets tilstand. Det gøres dog ikke kun for at få information omkring problemområder – det skyldes måske i højere grad, at når en tilstandsrapport skrives, så fritages man som boligejer for ansvaret for skader på ejendommen, der opdages i fremtiden. Dermed vil man ikke komme til at hæfte for skader, der opdages senere af den nye ejer, og der vil ikke herske nogen tvivl om husets tilstand ved salgstidspunktet.

Uden en tilstandsrapport er man derimod som den tidligere ejer ansvarlig for fejl og mangler i 10 år efter salget.

Ud over de faktuelle beskrivelser af boligens fejl og mangler indeholder rapporten også anden viden om huset, som køber kan finde interessant, for eksempel hustype, restlevetid, kloak-, strøm- og vandforhold.

I tillæg til tilstandsrapporten skal der laves en el-installationsrapport, der gør rede for de elektriske installationers tilstand og lovpligtighed. Dette gøres af en autoriseret el-installatørvirksomhed. Herudover er det lovpligtigt at få energimærket huset af en specialkonsulent. Inden salget skal der tillige laves en ejerskifteforsikring mellem sælger og køber.

Alle disse er dog i tillæg til tilstandsrapporten og ikke en del af den.

Hvem udfører boligens tilstandsrapport?

Det er udelukkende beskikkede bygningssagkyndige, der må lave tilstandsrapporten. En sådan har en byggeteknisk uddannelse bag sig samt minimum 5 års erhvervserfaring (inden for de seneste 10 år).

Den byggesagkyndige har dertil yderligere taget eksamen i et kursus i huseftersynsordningen, hvilket giver ekspertise i at udfærdige en tilstandsrapport. Pris vil variere fra sagkyndig til sagkyndig.

Sådan foregår udfærdigelsen af tilstandsrapporten

Det kan lyde indviklet, men i praksis er det ikke så besværligt: Når man hyrer en byggesagkyndig, kommer vedkommende ud til boligen og gennemgår den fra ende til anden. Det tager typisk et par timer afhængig af boligens størrelse. Den byggesagkyndige vil dog ikke være påtrængende, idet han eller hun kun anvender sine øjne til at se boligen – det trænede øje ved, hvad det skal se efter.

Efter besigtigelsen udfærdiges en tilstandsrapport. Hus vil være i centrum, men der fokuseres også på øvrige bygninger på matriklen.

Det kigger den byggesagkyndige efter

Den byggesagkyndige vil primært se på hovedboligen, herunder kælderen, men også sekundære bygninger såsom carporte eller skure. Der fokuseres især på fundamenter, sokler, trapper, gulve, døre, vinduer, yder- og indervægge, tag og lofter. Det vil sige nøgleområderne, der udgør den primære del af huset.

Ud over hvad den byggesagkyndige selv kan se, vil han eller hun stille spørgsmål til ejer undervejs – ofte i forbindelse med de såkaldte ”sælgeroplysninger”, som boligejeren skal oplyse forud for besøget. Det er sælgers mulighed for at knytte kommentarer til boligen, for eksempel om forbedringer og renoveringer.

I tillæg til den traditionelle tilstandsrapport kan der også udfærdiges visuelle tilstandsrapporter, hvor man via billeder kan se de eventuelle fejl og mangler.

Efter gennemgangen af boligen vurderer den byggesagkyndige, hvor alvorlige de eventuelle skader er, og disse kategoriseres efter graden af alvorlighed. Dette gøres i et særligt system, som gennemgås herunder, nemlig via betegnelserne UN, K1, K2, K3, KO og IB.

Højner gennemsigtigheden

Bemærkningerne skrives ind i selve rapporten, som kan ses af køber, således at han eller hun har et bedre overblik over husets tilstand og dermed kender til de fejl og mangler, der er med i handelen. Som sælger er rapporten også en garanti for, at der ikke findes yderligere problemer, som man kommer til at hæfte for senere.

Begge parter (både køber og sælger) kender via tilstandsrapporten derfor boligens forfatning, og derudfra kan det blive lettere at aftale en pris.

Kategorier af skader

Som nævnt før kategoriseres skaderne i et særligt system med henblik på at vurdere disses alvorlighed. Der er tale om følgende kategorier UN, K1, K2, K3, KO og IB:

  • UN: Denne kategori omfatter skader, hvoraf omfanget ikke kan fastsættes. UN står for ”undersøges nærmere”. Her kan både være tale om meget seriøse eller helt milde problemer, så derfor er det en god ide at få det undersøgt nærmere, så graden af alvorlighed kan fastsættes.
  • K1: K1 står for ”mindre alvorlige skader”. Her er tale om problemer, der ikke berører bygningens funktion.
  • K2: K2 står for ”alvorlige skader” og tildeles til områder, der vil give svigt i bygningsfunktionen inden for en overskuelig fremtid. Dog er her ikke tale om problemer, der kan medføre skade på øvrige bygningsdele.
  • K3: K3 står for ”kritiske skader” og skal tilses med det samme. Disse problemer vil kunne medføre svigt i bygningskonstruktionen i den nærmeste fremtid og kan også påvirke andre bygningsdele negativt.
  • KO: KO står for ”kosmetiske skader” og er derfor ikke problemer, der vil påvirke bygningsfunktionen – kun det kosmetiske og overfladiske indtryk.
  • IB: IB står for ”ingen bemærkninger” og tildeles til områder, hvor der ingen problemer findes.

Selv om her er tale om en kategorisering af skadernes alvorlighed, betyder det ikke, at den ene type skade er dyrere end den anden, der er listet i husets tilstandsrapport. Pris på en K3-skade er dermed ikke nødvendigvis højere end ved udbedring af en K1-skade.

Tilstandsrapport – pris kan svinge en del

Det kan variere meget, hvad en tilstandsrapport koster, men det vil typisk være mellem 4.000 og 10.000 kroner. Det er sælger selv, der skal betale for en tilstandsrapport.

Pris vil ofte være forskellig afhængig af, hvilken kommune man bor i. Der findes forskellige firmaer, der udfører tilstandsrapporter, og hos flere af disse er der også ansatte, der beskæftiger sig med el-installation og energi-konsultation. Dermed kan man slå flere fluer med ét smæk.

En elinstallationsrapport giver som nævnt viden om de elektriske installationers forhold i en elrapport. Pris på denne er ofte lavere som en del af en pakkeløsning. Energi-konsulenten, som foretager den obligatoriske energimærkning, kan også være en del af denne pakke.

Pris på tilstandsrapport kan i nogle tilfælde forhandles, og bruger man tid på sin research, vil man ofte kunne finde en billig tilstandsrapport.

Er tilstandsrapport lovpligtig?

Som husejer behøver man ikke få foretaget en udarbejdelse af tilstandsrapport, for den er ikke lovpligtig. Dog kan det være en rigtig god ide – både fordi man så ikke kommer til at hæfte for fremtidige skader, men også fordi det vil være lettere at få solgt boligen, når køber ved, hvad han eller hun har med at gøre.

Læg mærke til at det dog er lovpligtigt at få energimærket sin bolig ved salg.

Tilstandsrapport gyldighed

Får man udfærdiget en tilstandsrapport af boligen, skal man være opmærksom på, at den kun er gyldig i seks måneder. Hvis man ikke får solgt boligen inden for dette halve år, bliver rapporten ugyldig, men man kan dog let tilkøbe en fornyelse af den. Dette gøres hos den byggesagkyndige, der har udfærdiget den oprindelige rapport.

Det er billigere at få fornyet den end at købe en helt ny tilstandsrapport. Pris for fornyelse ligger ofte på et par tusinde kroner. Nogle firmaer tilbyder både selve tilstandsrapporten samt fornyelse som et pakketilbud.

Tilstandsrapport gyldighedsperiode vil altid være på 6 måneder, så hvis huset ikke er attraktivt, kan det være en god ide at vælge et pakketilbud som del af ens tilstandsrapport. Tilbud kan findes hos flere firmaer.

Er ens tilstandsrapport udløbet, vil man ikke længere være garanteret sikkerheden for ikke at skulle hæfte for skader opdaget i fremtiden. Derfor bør man som sælger være opmærksom på gyldigheden – for ens egen skyld.

Hvad med sommerhuset?

Hvis det gælder salg af et sommerhus, kan der være andre forhold, man skal have in mente. Hvis sommerhuset er i god stand, bør man dog også få en byggesagkyndig til at lave en tilstandsrapport – her gælder de samme regler som for en almindelig bolig. Læg dog mærke til at det ikke er obligatorisk at have energimærke på sommerhuset.

Hvis sommerhuset derimod er i meget dårlig stand, og det vurderes, at det i højere grad er grunden, som køberne vil være interesserede i, kan man undlade at få en tilstandsrapport. Det gælder også for almindelige boliger, hvis stand er meget forfalden. Her vil rapporten ofte være overflødig og dermed spildte penge for sælger.

Særligt for ejerlejligheder eller andelsboliger

Hvis man bor i ejerlejlighed eller andelsbolig og ønsker at flytte, behøver man ikke få lavet en tilstandsrapport. Pris kan være en faktor, men for andelsboliger foretager man slet ikke tilstandsrapporter, idet man ikke ejer boligen.

For ejerlejligheder er det svært kun at lave en rapport for netop din lejlighed. Ejerlejligheden vil ligge i en større bygning med mange boliger, og derved vil det være svært at afgrænse rapporten til kun denne ene lejlighed. Derfor vil en tilstandsrapport for en ejerlejlighed kun komme på tale, hvis hele ejendommen skal vurderes.

Overvej også en førsyns-rapport

Når man skal sælge, vil det være svært at undgå både større og mindre skader på boligen, hvis huset ikke er stort set helt nyt. Det gælder især for taget, badeværelset og vinduerne. Hyppige skader, der vil fylde en del i tilstandsrapporten, inkluderer nedslidte tagplader, revner i taget og dårlig isolering samt løse klinker og fliser, råd, slitage og dårlig isolering omkring vinduerne.

Disse skader kan hurtigt skræmme køberne væk, men ofte kan skaderne være relativt billige at reparere. Derfor kan man med fordel som sælger få foretaget en førsyns-rapport først, så disse skader kan udbedres, inden de fylder i tilstandsrapporten.

En førsyns-rapport vil være billigere end priser på tilstandsrapport, selv om man med research godt kan finde billige tilstandsrapporter. Vær blot sikker på at den byggesagkyndige er certificeret.

Hvis du vil vide mere og se tilstandsrapport

Vil du gerne vide mere, kan du med fordel komme i gang hos organisationer som Boligsiden.dk og Boligejer.dk. Her kan du både vælge hent tilstandsrapport eller klikke på find tilstandsrapport eller måske finde mere viden om, hvordan du får en billig tilstandsrapport og elrapport sammen. Du kan også nærstudere gamle tilstandsrapporter for at se, hvad der nævnes af byggesagkyndig. Tilstandsrapport læsning vil ofte give et godt indblik i, hvad man skal være opmærksom på.

Tilstandsrapporten giver både tryghed og viden

En tilstandsrapport er en rapport, der udlægger tilstanden af ens bolig inden salg. Her gennemgår en professionel byggesagkyndig fejl, mangler og skader, således at både køber og sælger er indforstået med tilstanden.

Rapporten er ikke obligatorisk, men den kan skabe tryghed for sælger, idet man med en sådan slipper for at hæfte for skader, der kan opstå op til 10 år frem i tiden. På den måde er her tale om et slags kvalitetsstempel, som både er til gavn for køber og sælger med en tilstandsrapport.

Varighed af denne er efter udfærdigelsen på 6 måneder. Nogle steder kan man både få tilstandsrapport, energimærke og eleftersyn samme sted.

Skriv et svar