Selvsalg af bolig og lejlighed | Fordele og ulemper

Hvis du står for at skulle sælge din bolig og ikke rigtig ved, om en ejendomsmægler er det rigtige valg for dig, kan det måske være en idé at overveje selvsalg.

Selvsalg er en proces hvor du selv, og ikke ejendomsmægleren, står for at sælge din bolig på bedst mulige måde.

Men hvad indebærer et selvsalg? Kan det overhovedet betale sig? Hvad skal du have tjek på, hvis du selv står for salget af din bolig og hvordan er i det hele taget selvsalgs-processen?

Alt dette behandler vi i dagens artikel om selvsalg af din bolig.

Selvsalg: Kan det betale sig?

Første punkt på dagsordnen: Kan det egentlig betale sig selv at stå for salget af din bolig, hus eller lejlighed?

Det kan virke enkelt at svare på dette spørgsmål. For ja, det kan ud fra et rent pengemæssigt perspektiv godt betale sig selv at stå for salget af din bolig.

Ofte kan du rent faktisk spare rigtig gode, skattefri penge – fra cirka 30.000 og op til 100.000 kroner. Ja, der kan endda være tilfælde hvor besparelsen kan komme helt op på 150.000 kroner.

Og dette er penge, som du ikke skal vente på kommer til udbetaling, men som du har glæde af med det samme.

Hvad er fordelene ved selvsalg?

Når vi taler om fordele, er der dog ikke kun tale om en pengemæssig gevinst. Det selv at stå for salget af din bolig kan give de mulige købere et helt andet perspektiv på ejendommen. Og dette er, fordi de ikke skal forholde sig til ejendomsmæglerens en hel del mere overfladiske kendskab til boligen, men kan spørge dig direkte om, hvordan det er at bo netop dér hvor du bor.

Det at høre om hvordan det er at bo dér fra den person, som indtil nu har boet på stedet kan være af meget stor værdi. Specielt fordi du kender nabolaget, ved hvor den gode skole ligger, kan give dem indblik i hvor de mindst befærdede grønne områder og cykelstier er, sammen med mange andre informationer, som kun den som bor i området kan give.

Men det at vælge selvsalg frem for en ejendomsmægler er ikke altid fryd og gammen, og det vil vi se nærmere på i de næste afsnit, hvor vi kommer tæt ind på livet af processen bag det at sælge din bolig uden at have en mægler med på sidelinjen.

Hvordan er processen med selvsalg af din bolig?

En af de rigtig store ulemper ved selvsalg er, at det er en del mere kompliceret at sælge uden et mæglerfirma som sparringspartner. Der er nemlig mange småting som du skal huske på, når du går i gang med “projekt selvsalg”, småting som ejendomsmægleren normalt vil tage sig af og som vedkommende også bliver betalt for.

Herudover er der også en del faldgruber, som du skal sørge for at styre udenom. Lad os se på disse sammen, så du får et bedre overblik over, hvad du kan forvente dig af et selvsalg. Og husk, at kommer du i tvivl har du altid muligheden for at henvende dig til en ekspert på området for at få hjælp til en speciel opgave.

Sæt en pris på din bolig

Det første du skal overveje ved selvsalg er, hvordan den ejendom du står for at skulle sælge kan/skal prissættes. Her render vi ind i det første problem, fordi hvordan i alverden kan du vide, hvad en bolig som din vil koste?

Heldigvis er der hjælp at hente. På nettet kan du måske finde andre, lignende boliger som er blevet sat til salg eller solgt og se på, hvad de koster.

Herudover findes der flere serviceydelser online, som tilbyder at lave et overslag over, hvad din bolig er værd. BoligSkøn, Bolighed, Danbolig og geomatic er blot nogle af disse steder, hvor du kan finde mere information om prislaget er på din bolig.

For at få endnu mere vide kan du gå ind på tinglysning.dk og finde seneste ejendomsvurdering og grundværdi på dit hus eller din lejlighed.

Vi har allerede skrevet om tinglysning – du kan finde artiklen hér.

Problemet ved at prissætte dit eget hjem er, at du vil være følelsesmæssigt involveret – det er hér dine børn er vokset op, du har arbejdet mange timer for at få det til at være som I ønskede det, haven har I selv anlagt og frugttræerne var kun nogle splejsede pinde da I kom dertil…

– som du allerede nu kan se, kan det at være følelsesmæssigt involveret i et selvsalg gøre det vanskeligt at prissætte din bolig rigtigt. For hvordan kan du sikre dig ikke at sætte prisen for højt (og dermed ikke får solgt) eller omvendt, hvordan kan du finde ud af, at du ikke kommer til at bede om for lidt?

I dette tilfælde kan en ejendomsmæglers ekspertise komme dig til hjælp. Regn med, at mæglerens salær vil ligge på 2-3.000 kroner for at foretage en ejendomsvurdering.

Hvilke dokumenter er nødvendige ved selvsalg?

Der er rigtig mange papirer, som skal indhentes, hvis du skal videre i “projekt selvsalg”. Hos BBR (Bygnings- og Boligregistret, https://bbr.dk) kan du finde, rette og downloade oplysninger om din bolig.

Du får også behov for den information GeoDatastyrelsen (https://gst.dk/matriklen/) har om din ejendom, samt en tingbogsattest fra Tinglysningsretten plus eventuelle servitutter som er blevet tinglyst på din matrikel.

Hos Boligejer.dk (https://boligejer.dk/) kan du finde den offentlige ejendomsværdi og en hel masse andre værdifulde data, som du får behov for i salgsfasen. Det er nok at logge på med NemID for at få adgang til disse.

En jordforureningsattest kan du opnå hos Danmarks Miljøportal (https://www.miljoeportal.dk/). Det er ikke helt nemt at gennemskue hvordan du kan nå frem til den, men er du i tvivl så kan du finde telefonnummer og fysisk adresse i bunden af siden. Ring og snak med dem om, hvordan du gør.

Du får herudover behov for f.eks alle papirer angående evt. lån og pantebreve, de forsikringspolicer du har tegnet, isoleringsattester, oversigter over evt. forbedringer du har iværksat i tiden du har boet i dit hjem, ibrugtagnings- og byggetilladelser samt en opgørelse over dine forbrugsudgifter.

Processen med at fremfinde alle relevante dokumenter kan godt være en ret kompliceret affære. Og for ikke at risikere problemer hér kan du henvende dig til online serviceydelser som Selvsalg.dk (https://selvsalg.dk/) og Selvmaegler.dk (https://selvmaegler.dk/) for at få hjælp til denne proces.

Energimærke og huseftersynsordning

Er din bolig ikke allerede energimærket, er det nu tid til at få denne del på plads. Et energimærke kan kun udarbejdes af en energikonsulent og sådan én kan du finde igennem Energistyrelsen (https://ens.dk/ansvarsomraader/energimaerkning-af-bygninger).

På dette punkt i selvsalget er det tid for at få udarbejdet en huseftersynsordning, som inkluderer både en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Denne skal beskytte både køber og sælger mod økonomiske problemer pga. f.eks uautoriserede vvs- eller elinstallationer som pludselig kommer til at give problemer.

Som sælger er du i 10 år ansvarlig for den bolig, du sælger, men du fritages for dette ansvar, hvis du får udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt tegner en sælgeransvarsforsikring.

Ønsker du en nærmest pletfri tilstandsrapport hvor stort set alle punkter er i orden, kan du aftale en forudgående rapportering. Denne har naturligvis en ekstra omkostning, men den giver dig mulighed for at få orden på evt. problemer, inden den endelige tilstandsrapport udarbejdes.

Lav en salgsopstilling

Nu begynder selvsalgs-dansen for alvor, for du skal nu have udfærdiget en salgsopstilling. En salgsopstilling er i store træk den oversigt, hvori din bolig beskrives ud fra et fysisk perspektiv og mht. dens økonomiske forhold.

Der er en lang liste over hvad en salgsopstilling som minimum skal indeholde. Du kan se listen på Boligejer.dk (https://boligejer.dk/salgsopstilling). Hvis du har fornemmelsen af, at det er bedre at overlade denne del til en professionel, så kan du tale med en ejendomsmægler om sagen.

Markedsføringsmuligheder ved selvsalg

Det er også tid til at starte med markedsføringen af din bolig. Hertil kan du benytte dine egne kanaler, såsom din Facebook-profil og andre sociale medier eller hvis du har egen hjemmeside.
Du kan også annoncere i den lokale avis eller igennem opslag på biblioteket og i dit lokale supermarked, og du kan benytte hjemmesider som tager sig betalt for at vise din annonce (dette kunne f.eks være Boliga Selvsalg, Skuffesalg eller, mere generelt, Den Blå Avis).

Her skal vi nævne, at du gør klogt i at investere i en professionel fotograf som kan tage den rette slags billeder af din bolig. Fotografer som er specialiserede i at fotografere boliger ved, hvordan, hvor og hvornår sådanne billeder skal tages for at boligen tager sig rigtigt ud.

Forskellen på en god fotografs fotos og billeder taget af en amatør er enorm og kan betyde, om du får solgt eller ej.

Du bør derudover investere tid i at skrive din annonce. Her kan du med fordel, formedelst nogle hundrede kroner, få en professionel skribent til at skrive for dig. Resultatet er ofte en langt mere tiltrækkende annonce end hvis du selv havde skrevet den.

I dag er de bedste annoncer skrevet af professionelle og bliver bakket op af professionelle billeder. Dette giver den potentielle køber mulighed for at kunne opleve, allerede fra første øjekast, hvordan dit hjem vil føles og dermed have lettere ved at finde ud af om det netop er det hjem, vedkommende leder efter.

Fremvisning af din bolig

Ved selvsalg er det dig, der står for fremvisning af boligen. Når det er tid til at byde fremmede velkomne i dit hjem, bør du have ryddet op og gjort rent, specielt i de kroge og andre steder, hvor en almindelig rengøring ikke kommer. Dette kunne f.eks inkludere dørkarme, fodpaneler og stikkontakter.

Dette er, fordi dit hus vil blive kigget igennem på en anden måde end normalt, og det giver et bedre, mere positivt helhedsindtryk, at der ikke er fedtfingre på dørhåndtagene eller okkerrande i toilettet.

Det er også en rigtig god idé at have kaffe og the klar, og måske ovenikøbet have bagt småkager, boller eller andet blødt brød til at byde på. Dette giver også en dejlig duft af “hjem” i din bolig, specielt hvis den tærte eller kage du har i ovnen indeholder vanilje.

En buket blomster eller to, samt en potteplante hist og hér giver yderligere fornemmelsen af, at dette er et hjem, ikke bare en bolig.

Et tip som du altid bør have i baghovedet, inden du byder velkommen i dit hjem er, at de potentielt nye ejere vil ønske selv at gå lidt rundt for bedre at kunne danne sig et indtryk af, hvordan det vil være at flytte ind dér, hvor du bor nu. De vil ønske at “se sig selv” i huset, prøve at forestille sig, hvordan de vil føle sig, hvis de købte din ejendom.

Stå derfor ikke på nakken af dem, men lad dem vide at du er i nærheden, hvis de har behov for hjælp eller kommer i tanke om noget, de gerne vil spørge om.

Du bør også fjerne eventuelle meget personlige minder, som f.eks fotos fra sommerferien eller bryllupsbilleder. Hvis du ønsker, at de potentielle ejere skal kunne se sig selv i din bolig er det nødvendigt at gøre det lidt mere “neutralt”, hvilket vil sige at du bliver nødt til at tage nogle af de mest private ting væk og lade personerne kunne erstatte dem mentalt med deres minder.

Det at fjerne f.eks bøger som ligger uordentligt fordi der ikke længere er plads i bogreolen til dem, tage tante Annas korsstingsbroderi ned og hænge et mere tidssvarende billede op samt købe et nyt dække en lidt slidt sofa kan alt sammen vise sig at være gode investeringer.

Undlad at holde informationer tilbage!

Husk altid, at du ved selvsalg har “sælgers loyale oplysningspligt” og dermed skal informere den potentielle kunde om alle forhold, som kan påvirke vedkommendes beslutning om køb. På hjemmesiden https://www.horten.dk/viden/artikler2020/saelgers-loyale-oplysningspligt-og-koeber-undersoegelsespligt kan du finde meget mere information (åbner i et nyt faneblad).

Selvsalget er en realitet!

Når du har fundet en køber, så er det med at holde øjnene på stilke. For der skal ikke meget til, før dit selvsalg går i fisk og du kommer til at stå med håret i postkassen.

I denne fase er det en supergod idé at få professionel hjælp til at stille købsaftalen rigtigt op. Henvend dig her til en boligadvokat eller en ejendomsmægler for at være sikker på ikke at have overset noget. Det kan svie noget så grusomt, hvis du ikke får overvejet alle forhold eller alle aftaler skrevet ned.

Efter underskrivning af aftalen har køber 6 hverdage til at fortryde sit køb. Det koster køber 1% af købssummen at fortryde, penge som du har ret til og som udbetales til dig, hvis køber trækker sig ud af handlen.

Vær opmærksom på, at du som sælger ikke har mulighed for at fortryde salget.

Skødet på din bolig kan udarbejdes af købers advokat, som herefter sender det til dig til underskrivning. Skødet tinglyses herefter. Alt foregår online, ved hjælp af NemID.

Når handlen er overstået, købers lån tinglyst og skødet registreret frigøres pengene til dig og boligen overtages officielt af køber på den aftalte overtagelsesdato.

Som afslutning på selvsalget udarbejdes en refusionsopgørelse, som attesterer hvordan udgifter og evt. indtægter deles mellem køber og dig. Det er især vigtigt mht. forbrugsudgifter, idet køber ikke skal betale for de ydelser, du har benyttet og du ikke hæfte for dem, køber vil bruge. Omvendt set har du måske betalt forud for f.eks olie til fyret eller andre ydelser, og disse skal naturligvis modregnes det endelige regnskab.

På hjemmesiden https://www.legaldesk.dk/artikler/refusionsopgoerelse kan du finde mere information om, hvordan en refusionsopgørelse udarbejdes.

Et godt tip ved selvsalg

Et godt tip ved selvsalg er at prøve at se på din bolig som om du ikke boede der og lede efter de fejl og mangler, du har vænnet dig til og ikke lægger mærke til længere men som køber vil bide mærke i.

Hvis der f.eks er et sted på loftet, hvor malingen skaller af eller er blevet gul, så få det ordnet inden du sætter ejendommen til salg. Måske kan det endda være en god idé at give hele loftet et lag frisk maling, specielt hvis det er længe siden, du sidst har malet indendørs.

Det kan også være, at haven bærer spor af ikke at have været passet så godt i de senere tider. Tag hånd om den inden du inviterer ind for at vise fremmede dit hjem.
Ligger der et gammelt, rustent cykelstel lige uden for indkørslen så få det fjernet, inden du holder åbent hus.

Dette er også det rigtige tidspunkt for at lave andre, små forbedringer. Har du længe ønsket dig et skur til dine affaldsspande, fordi de ikke er specielt smukke at have stående ude foran hækken, så er dette det rigtige tidspunkt at få det lavet.

Og husk ENDELIG at rydde op og smide gamle aviser samt andre ubenyttede ting ud, inden du åbner døren for andre.

Det er langt fra altid, der skal en hel masse til for at gøre et hjem indbydende. Meget ofte er det småting, som afgør om et hus bliver solgt hurtigt eller ej. Tager du dig af disse småting på forskud, kan dit selvsalg have langt lettere ved at så succes end hvis du bare lader stå til.
(og du kan ovenikøbet risikere, at købsprisen bliver højere. Det ville da slet ikke være så ilde, vel?)

Ja, det her med selvsalg er en stor omgang. Men salg af et hjem er ikke noget, du bør tage for let på, da det potentielt kan være en boomerang for dig. Dette er specielt, fordi du som sælger har ansvaret for boligen i 10 år efter salget, og har du ikke helgarderet dig kan det nemt gå hen og blive en plage for dig at have solgt dit hjem som selvsalg.

Når dette så er sagt, så er det bestemt muligt selv at stå for salget af din bolig. Specielt i disse tider hvor internettet giver nærmest uanede muligheder for at komme i kontakt med mange mennesker. Har du til hensigt at gå videre med “projekt selvsalg” så skal der herfra lyde et “held og lykke”. Vi håber, at du ved hjælp af denne artikel vil kunne få solgt din bolig hurtigt og smertefrit.

PS. Hvis du har behov for yderligere information eller har spørgsmål eller kommentarer, så sidder vi klar til at høre fra dig.

Del gerne artiklen med venner, familie og kolleger som kunne have behov for mere information om selvsalg.

Skriv et svar